委托管理型  　　這是物業管理的典型，也是基本的管理方式。開發商、業主采用招投標或協議的方式，通過"物業管理服務合同"委托專業化的物業管理企業，按照"統一管理，綜合服務"的原則，提供勞務商品的管理行為。 如果物業的產權屬于兩個或兩個以上的業主，就由業主管房小組或業主委員會代表業主承擔業主自治管理的職能。 這種方式，按照自用或出租又可分為： 　　1．自用委托型 　業主將自有自用的物業委托物業管理企業管理，這是典型的委托管理方式。 　　2．代理經租型 業主將自有的物業出租，委托物業管理企業經營管理，有兩種委托方式：一種是出租權屬于業主，由業主與租戶簽訂租賃合同，物業管理企業只承擔收租和管理；另一種是把經租權也委托給物業管理企業，由物業管理企業全權代表業主招攬租戶，簽訂租賃合同。 　　代理經租型的物業管理費用的收交也有兩種方式：一種是"物業管理費包含在租金里，由業主支付，一般只包括基本費用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業管理企業支付。不管是哪一種方式，都應該在合同和租約中明確規定。

物業管理服務的基本概念 　從廣義上來說，物業與房地產是同一個概念，指建筑物及其附屬設備、設施和相關場地。但從物業管理的角度來說，物業指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設備、配套設施和相關場地。按照所有權的性質，物業可以分為公共物業（政府辦公樓、公立學校、醫院等）和非公共物業（企業、機構和個人的生產、辦公、居住等物業）；按占有形式，可以分為自用物業和出租物業；按使用性質可以分為商用物業、居住物業、工業物業、特殊用途物業。從存在的形式來看，物業可以是一個建筑群（如住宅小區）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業的范圍通常用產權的形式來界定。     所謂物業管理，是指物業管理企業受業主委托，以商業經營的手段管理物業，為業主和承租人提供高效、優質和經濟的服務，使物業發揮最大的經濟價值和使用價值。

物業管理糾紛的處理方式和程序 一、糾紛處理方式概述 　　物業管理糾紛處理方式，概括越來有以下幾種：1、當事人各方自選協商和解；2、各方當事人請求第三人調解，請求政府主管部門行政調解。3、當事人之間約定仲裁；4、司法訴訟。 　　以上幾種方式孰優孰劣，難作評定，當事人可以自己決定。自選協商和解是雙方對話解決糾紛的方式，而后面三種則是借助第三方解決糾紛的方式。 　　二、糾紛的調解 　　物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意并執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后，當事人一方如不執行，則前功盡棄。 　　物業管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要借助其他手段解決。 　　民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。 　　三、物業管理民事糾紛的仲裁 　　可以通過仲裁途徑解決的應是民事性質的爭議，主要是基于合同的糾紛或財產權益糾紛。依據我國《仲裁法》的規定：“平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權...

    　智能建筑物的FM目標有三大要素：質量、財務和供給，每一要素具有十分豐富的內容。 　　質量目標FM的質量與人直接相關，建筑中所有設施都應最大限度滿足使用者的要求。這一質量又可分解為5個分項： 　　1、特色：每一建筑物都因其位置、功能與建筑風格表現出其特色，其中有象征（標志）性、美觀性和地方風土特色。 2、舒適：建筑物的環境要使人對身邊的一切都感到滿意，如家具符合人體工程學；光、聲、空氣、色彩等建筑物理環境不僅適合人的居住活動，而且還能滿足使用人的特殊愛好；通信等設備能滿足各類機構人員的需求。 3、效率：建筑物中信息、通信、計算機網絡等各種設施高度綜合并形成有機的整體，共享信息，這更提高了各類設施的功能、效率、便于操作和兼容性。 4、可靠：這里的可靠具有多層含義，把因災害與侵犯對人員造成的傷害降到最低，減少各類污染對人全健康的損害，提高安全運行壽命，對建筑物使用人提供私密的個人空間等。 5、適應：建筑物的運行符合政府的法規，和周邊區域協調相處，并且為環境保護與節能做出貢獻。

  　1、專業物業管理模式 　　管理內容為住戶提供全方位的綜合服務，寓公寓管理于服務中；經費來源主要是通過收取管理費和多種經營來解決，為住戶提供有償服務；服務對象主要是高檔物業，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。 　　2、專業化與行政性相結合的管理模式 　　大多由發展商自行組建，管理對象以住宅小區為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實現資金平衡，只能靠經營其它產業，或者由發展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環境，以支持發展商的開發。 　　3、傳統行政性福利管理模式 　　即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務質量看，市場上有影響的專業物業管理公司有10多家，主要是合資或外資企業，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業、萬通璐頓、威格斯、太聯物業等。中資的以萬科物業較為知名。

什么是物業管理法律責任？ 　　物業管理主管部門的工作人員、物業管理企業、業主或使用人，在進行管理、服務、使用物業的活動中，必須遵守國家關于物業管理法律法規、規章政策的規定和物業管理委托合同、業主公約，如果因為故意或過失違反了物業管理法律規范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規定的危害后果，也符合法律規范所規定的制裁條件，由當事人承擔物業管理的法律責任。

物業管理的基本原則、目標 物業管理的基本原則、目標 　　物業管理的基本原則 　　權力界定原則 　　業主至上原則 　　統一管理原則 　　經濟合理原則 　　專業化服務原則 　　權責明確原則 　　超前管理原則 　　公平競爭原則 　　物業管理的目標 　　對物業實行企業化、經營化管理，就是為了克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。具體來說，是為了實現下述目標： 　　創造安全、舒適、和諧的居住環境； 　　發揮物業最大的使用價值； 　　使物業盡可能保值、增值。

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