如今，很多住宅區都涌入了一些經營性的公司，這些經營者有的本身就是業主，有的則是租用房屋。對于他們來說，住宅區里的房子有著租金、水電費都便宜的優點，因此租用住宅區來作為辦公、經營場所的現象也就越來越多;但是另一方面，對于小區的原住民來說，來來往往的陌生人不僅影響了其居住環境，還給小區的安保帶來極大隱患。   “住改商”亂象難禁成矛盾焦點   私人居住的樓棟里，突然多了很多陌生人進進出出，業主們一番探究下才發現，原來是有鄰居將房屋出租了。但令人煩惱的是，新來的“鄰居”并不是把房子用來自己居住，而是用作經營。   如今，很多住宅區都涌入了一些經營性的公司，這些經營者有的本身就是業主，有的則是租用房屋。對于他們來說，住宅區里的房子有著租金、水電費都便宜的優點，因此租用住宅區來作為辦公、經營場所的現象也就越來越多;但是另一方面，對于小區的原住民來說，來來往往的陌生人不僅影響了其居住環境，還給小區的安保帶來極大隱患。   而作為小區的物業管理公司來說，“住改商”的現象讓他們很難制止，不僅加大了管理的成本，還頻繁搞出矛盾。   住宅小區“住改商”成常態 &nb...

第一條軍規： 請記住，你進入的是一家講求實效的企業，請用你的業績說話   任何公司都不缺乏價值觀強、盡心盡力的工作人員。公司需要的是真正的事半功倍的人，能有效利用公司提供的資源圓滿完成物業服務任務的人。       第二條軍規： 如果你要離開，請帶上你的榮譽，我們是你最好的證明人   走要走的光榮，離要離的清白。公司永遠惋惜優秀人才的離去，公司永遠恐懼平庸人才的存在！捍衛自己的名譽吧！用你的榮譽來說話！         第三條軍規： 在你發出抱怨前，先想想同樣條件下優秀者是如何做到的   我有五個“己”字要送給各位做物業的朋友們！這五個“己”字是：確實認識自己、隨時提醒自己、切實檢討自己、絕對發揮自己和篤實把握自己。       第四條軍規： 公司永遠喜歡這樣的物業人員——面對困境就有原因分析，更有解決方案   我們這個社會什么都不缺，就缺這樣一種人：他們會思考，能行動。         第五條軍規： 昨天的經驗會成為今天的障礙，你需要不停地學習和進步   探...

近日，大禹加州灣小區業主趙某被陽光派出所刑事拘留。   破壞萬元物業設備竟不當回事   2月15日18時許，鐵西區公安分局陽光派出所接到報案，大禹加州灣小區入口控制機面板，道閘分控器、電源、中距離讀卡器等物被砸，價值1.6萬元。 經過警方多方排查，發現該小區業主趙某有作案嫌疑，3月19日，陽光派出所民警將犯罪嫌疑人抓獲，趙某對犯罪事實供認不諱。   不過，當警方找上門時，趙某有些詫異。他竟然說：“我認為這件事（破壞物業設備）就是一個糾紛，沒有認為是一個案件，物業公司沒有來找我交涉，所以我沒有把它當回事。”   辦案民警告之其涉嫌故意毀壞財物罪后，趙某表示，都是因為自己一時沖動，犯下這樣的錯誤。   心中有積怨，便破壞設施。   據趙某供述，他對小區物業公司有意見，物業公司要求業主購買停車位，沒有停車位，物業不讓進小區，趙某開車想進小區被物業阻攔后與工作人員發生糾紛，氣不打一處來，便持木棒對大禹加州灣東門道閘機、保安室進行肆意砸毀。   目前，犯罪嫌疑人趙某已被刑事拘留。   法規鏈接   根據《公安機關管轄的刑...

  堆放在小區住宅樓公共區域內的雜物引發火災，造成同樓住戶被燒傷，物業公司和雜物主人被判共同承擔百余萬元的賠償。   2011年5月27日1時30分，某小區樓房三層敞開式公共雜物間發生火災?；馂陌l生后，住在六層的郝某和張某沖出房門沿樓梯下行逃生。郝某被診斷為燒傷35%，十級傷殘；張某被診斷為燒傷65%，六級傷殘。此后，郝某和張某將該小區的物業公司及三層的五家住戶訴至法院，要求賠償醫療費、誤工費等各項損失共計122萬余元。   一審法院經審理認為，三層住戶在公共區域堆放的雜物是導致火災發生和蔓延擴大的原因，該層住戶應承擔侵權責任。同時，物業公司對公共區域未盡到管理職責，亦應當承擔賠償責任。法院判決在公共區域堆放雜物的四家住戶共同承擔50%的賠償責任，物業公司承擔50%的賠償責任，合計賠償郝某和張某約108萬元。   判決后，物業公司及兩家住戶提起上訴，稱自己沒有過錯，不應承擔賠償責任，且表示郝某和張某逃生方式不當，應自擔部分損失。市三中院近日二審駁回了物業公司及兩家住戶的上訴請求。   市三中院法官解釋，本案中，物業公司僅張貼通知督促業主清理雜物，并沒有真正實施清理行為，明顯怠于履行公共區域的管理職責，故對火災事故造成的損失應承擔賠償責任。該樓三層住戶中有四...

想知道買機票遭拒，回不了國是什么感受嗎？東莞女子孫某就真切感受到回不了家的痛苦。因為幾年前拖欠物業公司管理費后出國，今年6月打算回國，購買機票時才得知自己被列入失信黑名單。無奈之下，孫某的老公主動打電話給法院“求情”，主動履行本金加利息共3萬元款項。   昨日，記者從市第一人民法院道滘法庭獲悉，目前法院已將孫某從最高院失信黑名單中解除。   道滘法庭副庭長何海波說，案件被執行人孫某名下有套大戶型房子，幾年前拖欠物業公司共計9000多元管理費。根據生效判決，孫某應支付本金及利息等共3萬元，但孫某未依生效判決及執行令向物業公司履行3萬余元付款義務。經查實孫某下落不明且無財產可供執行后，法院終結本次執行程序，并將孫某列入了失信名單。   2016年6月12日，孫某的丈夫從美國打來電話，稱孫某因被納入失信名單無法購買機票回國，萬分焦急，表示愿意馬上付清欠款，請求法院盡快將其從失信名單中撤銷。   6月14日，物業公司告知法院稱孫某已付清所有款項，對法院失信被執行人名單常態化制度表示贊揚。   目前，法院依據孫某的申請，已經將其從失信名單中撤銷。“事后我們了解，孫某知道有這個案件，但她出國之后電話不用，我們法院也聯系...

【聚焦】開拓創新 探尋養老服務新模式——全國物業服務企業創新養老服務模式研討班在深圓滿結束 轉載 ：中國物業管理協會 中國物業管理協會 中國物業管理協會 微信號 cpmi2000 功能介紹 中國物業管理協會是以物業服務企業為主體，相關企業參加，按照有關法律、法規自愿組成的全國行業性的自律組織，具有國家一級社團法人資格。發布行業信息，服務物業企業。   5月26日，全國物業服務企業創新養老服務模式研討班在深隆重開班，來自全國23個省、市、自治區近300名學員參加了研討。中國物業管理協會會長沈建忠，高級顧問李加林，副會長、長城物業集團董事長兼總裁陳耀忠，副會長、深圳房地產和物業管理學院院長周心怡、副秘書長時樹紅和深圳市物業管理行業協會會長曹陽等領導和嘉賓應邀出席了開班儀式。 沈建忠會長認為，養老服務事業的發展對國家具有非常重要的意義，而物業服務企業涉足養老產業有著天時地利人和的優勢，暨有利于體現社會責任感，又有利于促進提升客戶滿意度，同時，還可以作為物業服務企業的增值經營服務。沈會長充分肯定了長城物業集團、綠城物業集團和卓達物業在養老方面做出的積極探索，同時，對深圳房地產和物業管理進修學院組織策劃本次研討班的創新培訓形式和優質服務給予充分肯定。他指出，物業...

樂山市房地產管理局文件   樂山房發「2006」20號  文件下載 樂山市房地產管理局 關于統一監管住房專項維修資金的通知   局機關各科室、局屬各有關部門、各房地產開發建設單位、各物 業管理企業、各業主委員會： 為全面貫徹落實國務院《物業管理條例》，現就統一監管住房專項維修資金的有關事項通知如下： 專項維修資金的繳存 商品住房銷售時，購房者與售房單位應簽定有關維修資金繳交約定。收繳額按國家財政部、建設部建住房「1998」第213號文《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》執行，即購房者按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金。如國家政策調整，按新政策執行。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住房銷售收入。 專項維修基金的監管 專項維修基金遵循統一繳存、專戶存儲、業主決策、?？顚Ｓ?、監管使用的原則。 2006年3月1日后竣工的小區，在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金存入專戶管理銀行。辦理物業產權登記時，須向登記機關提交專戶管理銀行出具的首次專項維修資金金額繳存憑證；對原來沒有收取住房維修資金的小區由業主委員會召開業主大會提出收取的標準，業主委員會收齊后存入專戶銀行；對過去已收取在開發企業、物管公司或業主委員會的，統一轉入專戶管理銀行。專項維修基金由市房產管理部門統一監管。 專戶...

房產法規包括《中華人民共和國建筑法》、中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《建設部關于加強住宅工程質量管理的若干意見》等一系列法規以及各地的相關政策規定。質量法規通常出現頻率最高，包括范圍也比較廣，主要包括《商品房銷售面積計量監督管理辦法》，建設部關于房屋面積測量的規定，以及各地的相關政策等。

  九月的一天下午，某物業管理處王小姐正在辦公室忙著核對代收三費的賬目，突然走進一位白發長者，小王忙起身為老人讓座，并遞上一杯水。她熱情地詢問老人，家住哪里，有何事需要幫忙。老人說他是慕名遠道而來，專門向管理處經理請教幾個問題的。小王說小區經理不在，她讓老人把問題和電話號碼都留下來，等經理回來一定會給他一個滿意的答復。 老人一聽，便向小王道出了心中的疑問：“我家窗式空調架有點小，空調有5公分露在墻外，影響制冷。新的空調架已做好，想請人幫忙換一下，可又擔心幾個問題：一怕地板被搞壞，二怕家中被搞亂，三怕拖延工期，大熱天影響休息。”小王笑著說：“這三種情況都不可能發生。維修工經過專業培訓，按照公司的工作標準作業，在維修時他們備有布墊、鞋套和抹布；維修結束后會清理作業現場。經勘查后同業主商量工期，絕不會拖延。” 老人說：“如果我對維修結果不滿意，會不會同維修工發生爭執，搞得大家都不愉快！”王小姐笑著說：“您對維修不滿意可以提出來，我們會改正，一直到您滿意為止。業主是我們的衣食父母，我們會竭力為業主提供優質的服務，是絕對不會同業主發生爭執的。”老人笑著點點頭說：“我們小區的業主想改變小區的環境，但維修資金有限，不知怎么處理？”小王想了想說：&ldq...

我的商品是服務，不能打廣告，不能發傳單，與業主溝通的過程， 就是我們用服務來銷售自己商品的全過程。 剛剛走上物業管理處主任這個崗位的時候，經理對沒有多少工作經驗的我說：“工作中難免會受委屈，一定記住不要與業主發生沖突”。我把這句話始終記在心上，記住“業主第一”這四個字。有一種說法：“業主就是上帝”，我并不贊同這種觀點，“上帝”離我們很遙遠的，是不現實的，而業主卻是我們眼前真實存在的，是企業與個人收入的來源。作為服務人員要正確對待業主，要把業主的利益擺在首要位置，在思想意識中肯定和樹立“業主第一”的觀點，而與業主友善的溝通、給業主良好的印象就顯得格外重要。 我所管理的山東電力集團公司機關宿舍――東興大廈是山東魯能物業管理公司的項目之一，建筑面積9萬多平方米，共計312戶，1000余名住戶。在我主持服務期間，大致把業主分為三個群體進行有效溝通，建立良好的合作關系，即年輕干部群體、退休干部群體、家屬群體。 年輕干部群體 一般年齡在30―50歲之間的，多數是在職干部，這類業主工作繁忙、緊張，一般很少有空閑的時間，連周末都十分忙碌?；氐郊依?，他們的角色就轉換成我們的業主，因此，我們的服務要處處考慮周到，事...

對癥下藥――與業主進行有效溝通的前提 前兩天，一位業主來管理處辦事，稱贊我們的物業服務越來越好了，可誰能想到在此之前，該業主曾兩次將管理處投訴到總部，再看看現在她對我們工作的認可，我覺得我們的努力和真心得到了回報。 有很多人不把物業管理工作放在眼里，想當然地認為：“物業管理？不就是管管保潔、保安什么的嗎？是個人就可以做。”但是通過三年的實踐經驗，我認為：一位好的項目經理必須有一定的思想文化底蘊，熱愛這個職業并能全身心地為它奉獻；必須擁有積極、良好的心態，會同自己的親和力、凝聚力，將一個團隊牢牢“綁”在一起，一同抵御未知的困難，一齊品嘗工作的碩果；面對問題，要善于思考，準確判斷并及時處理；尤其要具有較強的溝通能力，才能在崇尚效率的今天，將“有效溝通”進行到底。 下面，我就針對業主的不同類型，以案例方式談談如何與各種類型業主進行有效溝通。 一、理性型 這樣的業主占絕大多數，凡事好說好商量，只要“曉之以理，動之以情”，敞開胸襟，坦蕩行事，因誤解而產生的摩擦、干戈自然會漸漸瓦解、冰釋。 二、憂郁型 這樣的業主看什么都是灰色的，甚至處處只看到事情的陰暗面。他們或因家庭、婚姻出現矛盾，或因事業或工作出現變故，心情煩躁就找物業管理公司撒...

  一般認為，物業管理只要做好保潔、保綠、維修、保安這些分內的工作就可以了。殊不知由于物業管理工作的特殊性，有時除了完成本職工作，還需承擔協調鄰里關系的作用。相當一部分業主在與鄰里發生糾紛時，首先想到的就是找物業，如果物業管理公司不能深刻認識自己管理工作的特殊性，對出現的問題一推了之，就會加深業主之間矛盾，甚至引發業主和物業的對立。在我們管理的眾多小區內，由于我們的工作努力認真，圓滿地處理了多起業主之間的糾紛，被業主成為稱職的“老娘舅”。 一天，業主鄔女士急匆匆地跑到管理處，反映她家客廳天花板漏水，經觀察發現原來是樓上X室廳里的飲水機嚴重漏水，且樓上業主還未發現。出現這樣的問題，鄔女士認為樓上業主應負全責，但X室的業主卻認為這是由于地板質量太差造成的原因。事情反映到管理處后，管理處特別重視，專門委派項目經理和工程主管親自到兩家觀察情況。經調查了解，X室地板很潮，并分析得出結論：飲水機在前一天晚上就開始漏水，起先漏的較少不易察覺，一個晚上下來，就造成X室廳里大面積濕漉。因此X室廳里的地板夾層一定有大量的積水。工程主管當即就把這個情況告知X室業主，經維修人員撬開地板檢查，證實了前面的判斷。最后管理處出面調解，由X室業主最終承擔了樓下業主維修的全部費用，事情得到圓滿的解決，鄔女士激動地握著經理和工程主管的手表示感謝。 由...

  代收代付的問題是物業管理活動中一個“老、大、難”問題。說它“老”就是長時間困擾物業管理企業；說它“大”就是它事實上成了物業管理活動中矛盾的焦點；說它“難”就是收費難、操作難，解決起來更難。代收代付水、電、氣中，尤以水的問題最多、最難，所以本文著重談關于水費代收代付的一些情況。 重慶地區凡2004年以前居住的物業小區或住宅樓，計量水量基本上都是總分表制，即一個總表轄若干個進戶分表。供水公司只按總表所顯示的計量數字收費。從理論上計算，各分表之和應等于總表的計量，但實際上并不如此，跑、漏、偷等因素，使分表之和往往小于總表，所以出現差水量及分攤問題。隨著時間的推移，這種差量會越來越大。 一、代收代付是物業管理企業的義務嗎？ 根據重慶市物價局、地房局（1999）398號文件第十一條規定，代收代繳水、電、氣費是物業管理公司的一個服務項目，水差的分攤也是于法有據的。所以，目前眾多的物業管理公司在簽訂服務合同時，都訂了一條代收代付的義務。水差量也是約定“據實分攤”。另外，從區、市物價行政部門給各物業管理企業關于收費的批文，也明確了“代收代付”是為業主提供的一個服務項目。從上述的法規來看，物業管理企...

接管寫字樓 “流程”很重要 隨著物業管理招投標制度的深入實施，許多物業管理公司面臨著接管一個全新的物業項目。這時，項目經理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個科學有效的接管流程至關重要。筆者在一個4萬平方米寫字樓從接管到全面管理的過程中，摸索出一套四段式工作程序：（一）管理方案策劃階段；（二）前期介入與準備；（三）物業管理啟動與試運行階段；（四）正式全面運作階段。策劃階段不超過1個半月；前期介入從正式介入開始至交樓結束；物業管理啟動時間以大廈接管驗收完成為標志；試運行時間為6個月。 一、管理方案策劃階段 本階段分為大廈管理目標策劃以及策劃機構設置兩個部分。根據該寫字樓的建筑檔次、特點、是否商住兩用等實際情況，結合寫字樓市場形勢進行綜合分析，確定對該大廈的管理檔次，提出管理目標、管理標準、管理項目和管理方式。本階段是確立對該大廈管理的總綱，為此建議請開發商共同參與，并綜合相關專家的意見，確定管理方案。 確定了管理標準和方式后，要根據需要對未來機構設置及管理人員編制進行策劃，并確定主要管理人員。 二、前期介入與準備 實踐證明，前期介入對以后的物業管理起著至關重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準備和工程前期介入。 管理的前期準備：成功的前期準...

福澤村民，先華后實 2004年7月8號，是一個讓福華村管理處全體工作人員終生難忘的日子，就在這一天，福華村村民以71%的高票選聘福華村管理處作為他們的管家。選舉結果出來時已是晚上十點，福華村管理處全體管理層人員都沒有回家，自發地等待那激動人心的一刻，當選的消息一傳來，這些平日老成的人們像孩子一樣，眼里含著淚水，笑啊，跳啊，唱啊，激動、喜悅、欣慰難以盡訴當時的復雜心情。這一刻，他們等待多年；這一刻，包含多少不為人知的艱難和辛酸；這一刻，讓所有付出、所有心酸、所有無奈都得到回報，一切，無怨無悔。 讓我們回到過去，看看從前的福華村吧。福華村是市住宅局于1992年開發建設的福利房住宅小區，占地面積16.85萬平方米，有10000多村民。曾經，因開發建設的一些遺留問題（如停車位不足、休閑娛樂場所不夠、部分房屋外墻滲漏水等）、福源大廈油煙問題以及復雜的周邊環境對區內的影響等，福華村一度成為公司的“問題”小區，住戶投訴大，甚至將對開發建設單位的矛盾也一股腦拋向管理處，并拒交物業管理費。從1998年到2001年上半年期間，2000多戶住戶就有800多戶欠費，金額高達150多萬元，福華村成為公司禁區，領導頭痛、同事都不愿前去工作。 2001年，新一屆管理處主任藍智元走馬上任。年底，這個溫和的福建人發下誓言：“丟了福華村...

 沒有調查研究就沒有發言權。作為一名物業管理者或管理顧問，要為業主提供中肯的管理建議或做出適當的管理決策，是以深入的調查研究作為基礎的。筆者在長時間的物業管理工作中深刻體會到，要開展好項目管理，必須做好調查研究方面的工作。調查研究的方法很多，常用的方法可以列舉如下： 1．用戶溝通（隨機訪問、定期大面積調查、來訪接待等） 能否令業主滿意是物業管理成功與否的根本標準。對于管理者而言，業主的意見是最重要的決策參考因素，只有充分了解了業主的意見和需求，才能制訂出有效的管理辦法，否則只能是閉門造車，甚至是南轅北轍。 要了解業主的意見，作為項目經理只有深入到各個服務部門、物業管理現場，或親自面對面地與業主交談了解，或制訂出嚴謹的調查問卷，對業主進行廣泛而深入的調查，并做出客觀的統計分析，只有這樣才可能準確、全面地掌握業主的意見和要求。以筆者在蔚藍海岸項目的工作為例，介入初期，發展商未能及時向各部門發出正式移交小區給物業管理公司管理的指示文件，致使管理處工作的開展遇到困難，但我們并沒有守株待兔，而是積極地與來訪客戶交談，并制訂出詳細的用戶意見調查表。進入小區不到一個月，我們就掌握了許多實際情況，發現了小區管理中存在的大量問題，為全面介入管理爭得了主動權。 2．與各級員工交談（單個談話） 以友好的姿態深入各級崗位，與不...

淺談收費中的幾點體會 我叫趙瑞梅，是新星小區物業管理處的一名收費員，在收費這個崗位上，我已經工作了三個年頭，收費工作對于我來說是一項極具挑戰性，又完全可以體現自我價值的工作。通過幾年來的工作，我不僅能深刻領會到集團公司各級領導對收費工作的指示精神，自己有了一些切身體會，在此與各位同仁進行交流。 一、要樹立良好的收費形象。 我們新星小區的業主多來自于下崗、特困住戶，經濟條件很差，收費難度之大可想而之，但是由于我們收費員工作積極，態度和藹，到業主家時注意使用禮貌用語，即使碰到個別刁難的業主，也能做到面帶微笑，耐心周到的工作。 二、做好物業管理公司與業主之間的聯系紐帶。 通過我們到業主家的親自走訪，聆聽業主們的心聲，將業主們反映的具有代表性的問題匯報給公司，公司根據具體情況做出相應的回應，我們講信用、對業主負責的工作作風贏得了廣大業主的好評。例如：管理處成立之初，針對小區內孤寡老人數量較多的問題，我們經過研究，選擇了一位具有代表性的老人，進行幫扶活動，老人很是感動，請來了晚報記者對此事進行了報道；2003年“非典”肆虐全國，我們在上門催費的時候了解到，業主們想了解相關知識的愿望很強烈，管理處在最短的時間內與社區取得了聯系，利用“五一”的七天長假在小區內搞了一個防&ldqu...

  能否處理好并減少業主的投訴，關系到一個物業管理企業的聲譽。我認為，在受理業主投訴的時候，換位思考是一個很好的方式，主要體現在“傾聽”、“復述”、“回復”三個環節上。 耐心傾聽 無論是錯是對，作為物業管理人都必須以理性思維的方式耐心傾聽、詢問。傾聽，同時給予業主適宜的道歉，不應急于說明或辯解，并在適當的時機告訴他們，管理處將負責受理業主的投訴、落實、回復或回訪。 2003年7月16日和18日，某小區業主楊先生/李女士夫婦分別來電反映：其正南窗口周邊有數臺空調外機正對著他家，大熱天簡直無法生活。如果物業管理公司再不徹底解決，將拒交物業管理費。對此，我們的物業管理人員首先對物業服務過程中業主所反映的遭遇深表同情和歉意；其次，根據《物業管理條例》的有關規定和所掌握的專業知識曉之以理。同時，以換位思考的方式去體會業主所遭遇的“不幸”，用親情、溫馨的語言與之溝通，消除了業主心中的怨氣。 快速反應 耐心傾聽業主的電話“訴衷腸”（包括來信、來訪、傳真等投訴），最后用自己的話把業主的電話內容復述一遍，確信你已經理解了業主抱怨之所在，而且對此已得到業主確認。比如，我們所管理的某小區楊先生等2人，來訪反...

座落于浦東某地段的某街坊，是浦東開發初期建造的安置房，前期物業管理由開發商自行管理。 2000年末，該新村成立業主委員會，通過招投標方式，從社會上重新選聘了一家物業管理公司。新來的公司接手物業管理后，根據有關規定，將對該地區進行天然氣通氣。此時，有業主反映說，該地區的煤氣管道有滲漏現象。物業管理公司立即進行檢查，發現煤氣管道都存在不同程度的銹蝕，情況嚴重的管道表面全部銹跡斑斑，并且有煤氣滲漏現象。物業管理公司立即聯系天然氣公司的有關部門，對該地區煤氣管道再次進行檢查，天然氣公司專業人員認為，天然氣的壓力比煤氣高，鑒于煤氣管道嚴重銹蝕，建議盡快調換煤氣管道。 經測算，調換新村煤氣管道，所需費用約為122萬元。面對嚴重銹蝕的煤氣管道和122萬元的巨款，物業管理公司經理心急如焚。情急中他突然想到了接手該新村時的檔案，檔案中的資料應該是最完整的，“能不能研究資料檔案從中獲得什么好方法？”于是經理立即查閱資料。經查當時歸檔的案卷，該新村共六個街坊，建造時涉及15家施工單位，其中自來水、煤氣管所用管材基本上由施工方供應，六個街坊所用鍍鋅管的供貨商系上海的兩家建材公司，它們都是非正規建材供貨單位，所用的管材是國家建設部已明令禁止使用的冷鍍鋅管。 鑒于以上情況，該物業管理公司立即起草了一份《關于某新村某街坊室內煤氣管道嚴重銹蝕的...

國家發展改革委和建設部制定頒布的《物業服務收費管理辦法》，為規范物業管理服務收費行為提出了宏觀要求。但從微觀操作過程來看，還有許多物業管理企業存在著不正確甚至是侵犯業主合法權益的做法，例如對業主停水、停電、停氣等“以惡抗惡”的措施。這些措施雖能奏效于一時，但是用得過多會激化業主與物業管理企業的矛盾沖突，不利于企業的可持續發展。 一般業主不理解物業管理，主要是因為雙方缺少交流溝通。物業管理人員要主動與業主交流意見，認真聽取他們對物業管理服務的建議和要求；對無法滿足的要求也不宜當面頂回去，而應以電話、書信等形式做出合情、合理、合法的解釋，使對方消除誤解，自愿交費。下面舉一個書信溝通的例子加以說明： 在我初任管理員時，所管小區內有一家規模較大的連鎖超市。我第一次與其總經理面談收費事宜，對方對我根本不屑一顧，一句“找房東要錢去”就把我推出辦公室。我針對其財大氣粗的特點，寫了第一封言辭懇切的書信，信中首先祝賀他生意興隆，然后引用《物業管理條例》和三明市物價局27號文件等相關規定說明物業服務費用應該由物業使用人交納而不是由房東交納。 我第二次走進他辦公室面呈此信，他看完后卻說：“我已向環衛部門交過每平方米1元的費用，你們物業管理公司沒資格重復收費。請你出去，不要影響我談生意！”我打電話向環衛部門查詢，得知該...